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Zweitwohnungsabgabe & Leerstandsmeldung

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Zweitwohnungsabgabe neu & Leerstandsmeldung

Im Herbst des vergangenen Jahres wurde das Vorarlberger Zweitwohnsitzabgaberecht novelliert. Da darin weitreichende Überarbeitungen enthalten sind, informieren wir hiermit über die wesentlichen Änderungen.

Mit 01.01.2024 löste das Gesetz über die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und Wohnungsleerständen (Zweitwohnungsabgabegesetz – ZAG) das alte Zweitwohnsitzabgabegesetz ab.

Bisher waren nur Inhaber von klassischen Ferienwohnsitzen („Zweitwohnungsbesitzer“) verpflichtet, die Zweitwohnsitzabgabe an die Gemeinde zu entrichten. Dem neuen Zweitwohnungsabgabegesetz zufolge fallen nun zusätzlich leerstehende Wohnungen unter die Abgabepflicht.

Neu ist auch der Name: die neue Abgabe heißt Zweitwohnungsabgabe, nicht mehr Zweitwohnsitzabgabe.

Zweitwohnungsbegriff

Abgabepflichtige Zweitwohnungen sind Wohnungen, an denen in Summe mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz vorliegt noch eine Ausnahme geltend gemacht werden kann. Daher fallen sowohl Wohnungen, an denen ein weiterer Wohnsitz („Zweitwohnsitz“ oder „Nebenwohnsitz“), als auch Wohnungen, an denen kein Wohnsitz gemeldet ist (leerstehende Wohnungen), unter den Begriff Zweitwohnung im Sinne des Gesetzes.

Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung individueller Wohnbedürfnisse von Menschen zu dienen. Wohnungen, die im laufenden Kalenderjahr errichtet und fertiggestellt werden, kommen erst ab Bauvollendung als Zweitwohnungen in Frage. Die Bauvollendung liegt dann vor, wenn die Wohnung benutzt werden kann.

Der Hauptwohnsitz im Sinne des Meldegesetzes ist an jener Unterkunft begründet, an der sich die Person in der Absicht niedergelassen hat, diese zum Mittelpunkt seiner oder ihrer Lebensbeziehungen zu machen. Trifft diese sachliche Voraussetzung bei einer Gesamtbetrachtung der beruflichen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebensbeziehungen eines Menschen auf mehrere Wohnsitze zu, so ist jener als Hauptwohnsitz zu bezeichnen, zu dem das überwiegende Naheverhältnis besteht.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes auch die Verlegung des Lebensmittelpunktes und die tatsächliche Unterkunftnahme voraussetzt! Ein Verstoß gegen diese Bestimmung ist eine Verwaltungsübertretung, die zu Geldstrafen führt.
Bei Neuerrichtung, Abbruch und Eigentümerwechsel einer Wohnung im Lauf des Kalenderjahres gilt die 26-Wochen-Regel nicht. Diesbezüglich erhalten Sie nähere Informationen im Gemeindeamt oder im Gesetzestext.

Abgabepflichtige Personen

Grundsätzlich ist der Eigentümer oder die Eigentümerin der betreffenden Wohnung verpflichtet, die Abgabe zu bezahlen. Ist die Wohnung über das ganze Jahr an eine Person vermietet oder verpachtet, wird jedoch diese abgabepflichtig.

Ausnahmen

Die Gründe, warum Wohnungen nicht zu Dauerwohnzwecken mit Hauptwohnsitz verwendet werden, sind vielfältig. Manche dieser Gründe - jedoch nicht alle - führen dazu, dass keine Abgabeverpflichtung entsteht. Diese Ausnahmen sind im Gesetz abschließend aufgezählt.

Eine Ausnahme wird nicht automatisch berücksichtigt!

Das Gesetz sieht vor, dass die abgabepflichtige Person selbst tätig werden und das Vorliegen der Ausnahme nachweisen muss. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind oder nicht, wird dann von der Abgabenbehörde entschieden, nicht von der abgabepflichtigen Person!

Das Gesetz kennt folgende Ausnahmen:

Gästebeherbergung
Wohnungen, die bestimmungsgemäß und beständig Zwecken der Gästebeherbergung dienen. „Bestimmungsgemäß“ und „beständig“ bedeutet, dass die Wohnung von der Intention her dazu dient, zum Zweck der Gästebeherbergung verwendet zu werden und überdies über einen bestimmten Zeitraum hinweg auch tatsächlich so verwendet wird. Nicht mehr an Gäste vermietete Wohnungen fallen nicht unter diese Ausnahme. Dieser Ausnahmegrund kann nicht geltend gemacht werden, wenn eine Ferienwohnung im Sinne des § 16 Abs. 3 Vorarlberger Raumplanungsgesetz vorliegt.

Wohnungen als Arbeitsstätte
Wohnungen, die bestimmungsgemäß und beständig auch unmittelbar als Arbeitsstätte für Zwecke der selbständigen Berufsausübung mit Kundenkontakten verwendet werden. Als Beispiel werden die Berufe des Arztes oder der Ärztin, Psychotherapeutin oder Psychotherapeut genannt. Für unselbständige Berufsausübung (Homeoffice) oder für Tätigkeiten ohne regelmäßige Kundenkontakte ist diese Ausnahme nicht anwendbar.

Aufenthalt am Ausbildungs- oder Arbeitsort
Wohnungen, die bestimmungsgemäß und beständig als Unterkunft im Rahmen des Schulbesuchs, des Wehr- oder Zivildienstes, der Berufsausbildung oder der Berufsausübung verwendet werden. Hintergrund dieser Regelung ist es, dass Personen, die aufgrund des Ausbildungsortes bzw. des Arbeitsortes von ihrem Hauptwohnsitz getrennt leben müssen, nicht benachteiligt werden.

Voraussetzung ist unter anderem, dass Umstände wie etwa die geographische Lage der Arbeitsstätte vorliegen müssen, aufgrund derer sich die Notwendigkeit ergibt, gerade an jenem Ort zu wohnen.

Pflege und Betreuung
Eine bisher als Hauptwohnsitz verwendete Wohnung, die aufgrund der Betreuung der wohnungsinnehabenden Person in einer stationären Einrichtung oder aus vergleichbaren Gründen (z.B. Pflege bei einem Kind) von dieser nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden kann.
Umgekehrt auch Wohnungen, die bestimmungsgemäß und beständig für Zwecke der notwendigen Pflege oder Betreuung von Menschen verwendet werden.

Barrierefreie Altersvorsorge
Eine Wohnung, die den Anforderungen, wie sie nach den bautechnischen Vorschriften für barrierefrei zu gestaltende Wohnungen gelten, entspricht und dem Eigentümer oder der Eigentümerin als Altersvorsorge dient. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer oder die Eigentümerin den Hauptwohnsitz in der Gemeinde Mittelberg in einer Wohnung hat, die über keinen barrierefreien Zugang verfügt.

Wohnungen in Zweifamilienhäusern
Eine Wohnung in einem Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, sofern der Eigentümer oder die Eigentümerin des Wohnhauses in der anderen Wohnung den Hauptwohnsitz hat.

Wohnbau durch Bauträger
Wohnungen gewerblicher Bauträger in der Zeit zwischen Neuerrichtung und erstmaliger Veräußerung, höchstens auf die Dauer von drei Jahren.

Sicher Vermieten
Wohnungen, die im Rahmen des Projekts der Landesregierung „Sicher Vermieten“ zur Aktivierung von Leerstand zur Miete angeboten werden.

Benützungsverbot
Wohnungen, deren Benützung aufgrund eines verwaltungspolizeilichen Auftrages nach dem Baurecht oder sonst nach anderen rechtlichen Vorschriften nicht zulässig ist (aufrechtes Benützungsverbot). Ein bloßer Sanierungsbedarf im Sinne von Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten begründet keine Ausnahme!

Gefährdung von Sicherheit und Gesundheit
Wohnungen, die aufgrund ihres Zustandes nicht den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit entsprechen und deren Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Dem Erfordernis der Sicherheit und Gesundheit wird insbesondere dann nicht entsprochen, wenn die Wohnung einsturzgefährdet ist oder diese sonstige gravierende die Sicherheit oder Gesundheit gefährdende Baumängel aufweist. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Wohnung mit wirtschaftlich zumutbaren Mitteln nicht wieder in Stand gesetzt werden kann.

Wir weisen darauf hin, dass diese Ausführungen nur einen ersten Überblick geben sollen. An die Ausnahmen sind in der Regel weitere Voraussetzungen geknüpft.

Höhe der Abgabe

Die Höhe der jährlichen Abgabe ist abhängig von der Geschoßfläche der Wohnung. Die Geschoßfläche ist die Summe der Flächen allseits umschlossener Räume, die der Nutzung der Zweitwohnung dienen, einschließlich der Innenwände, jedoch ohne die Außenwände. Gemeinschaftsräume sowie Stiegen, Gänge, Garagen, Keller usw. zählen anteilig zur Geschoßfläche.

Die Höhe der Abgabe ist von der Gemeindevertretung festzulegen:

Jahr	pro m² Geschoßfläche	Maximalbetrag
2024	€ 18,87	€ 2.830,50
2025	€ 21,65	€ 3.246,75

Die ermittelte Abgabe vermindert sich im jeweiligen Kalenderjahr:

um 10%, wenn die Wohnung nicht an die Gemeindewasserversorgungsanlage oder eine öffentliche Abwasserbeseitigungsanlage angeschlossen ist,
um 30%, wenn die Wohnung aufgrund der einfachen Beschaffenheit, insbesondere mangels entsprechender Heizung, im Winter nicht benutzbar ist und
um 10% für jeden vollen Monat der Unbenutzbarkeit, wenn die Wohnung aufgrund außerordentlicher Naturereignisse (Lawinenabgängen, Vermurungen, Rutschungen) mehr als einen Monat nicht benutzbar ist. Dies gilt zwischen den Monaten November und März, wenn bereits die 30%-ige Verminderung in Anspruch genommen wird.

Berechnung der Höhe
In einem ersten Schritt die oben definierte Geschoßfläche anhand der Grundrisspläne des Gebäudes zu berechnen. Sind mehrere Nutzungseinheiten im Gebäude, so zählen die gemeinschaftlichen Flächen anteilig zur Wohnung. In einem zweiten Schritt ist die errechnete Fläche mit dem jeweils gültigen Satz zu multiplizieren. Das Ergebnis dieser Rechnung ist die jährlich zu entrichtende Abgabe.

Die Zweitwohnungsabgabe ist eine Selbstbemessungsabgabe!
Das bedeutet, sie ist von der abgabepflichtigen Person selbst zu berechnen und ohne vorherige Aufforderung zu bezahlen.

Fälligkeit der Abgabe

Die Abgabenschuld entsteht mit Ablauf des Kalenderjahres und ist von der abgabepflichtigen Person jährlich bis zum 15. Februar des folgenden Jahres an die Gemeinde zu entrichten. Erstmalig wird die Abgabe für das Jahr 2024 am 15. Februar 2025 fällig.

Weil die Abgabe eine Selbstbemessungsabgabe ist, sind alle abgabepflichtigen Personen dafür selbst verantwortlich. Es wird von der Gemeinde kein Bescheid erlassen. Wir weisen darauf hin, dass bei nicht zeitgerechter Entrichtung ein Säumniszuschlag in Höhe von 2% sowie ein Verspätungszuschlag bis zu 10% festgesetzt werden kann.

Vorgehensweise

Glauben Sie, dass Sie von den Regelungen des Zweitwohnungsabgabegesetzes betroffen sein könnten?
Haben Sie Fragen?
Möchten Sie eine Ausnahme in Anspruch nehmen?

Schreiben Sie uns gerne an zwa@gde-mittelberg.at unter Angabe der Wohnungsadresse im Betreff und allen weiteren verfügbaren und relevanten Informationen im Textteil, z. B.:

Wer ist Eigentümer der Wohnung?
Wie wird die Wohnung aktuell genutzt?
Falls Sie eine Ausnahme geltend machen möchten, welche und aus welchen Gründen?
Brauchen Sie Unterstützung bei der Berechnung der Höhe?
Etc.

Sollten Sie bisher schon die Zweitwohnsitzabgabe entrichtet haben, bitten wir Sie um Beachtung des geänderten Fälligkeitsdatums und der Höhe der Abgabe. Sie werden wie bisher ca. einen Monat vor Fälligkeit ein Schreiben erhalten.

Zusammenfassung & Gesetzesgrundlagen

Nach dem Zweitwohnungsabgabegesetz fallen künftig mehr Wohnungen als bisher unter die Abgabepflicht – Stichwort Leerstandsabgabe. Diese Abgabe ist eine Selbstbemessungsabgabe. Das bedeutet, dass die abgabepflichtige Person ohne behördliche Aufforderung dazu verpflichtet ist, die Höhe der Abgabe zu berechnen und diese fristgerecht zu entrichten. Sollten Sie zu dem Schluss kommen, dass Sie aufgrund einer Ausnahme nicht abgabepflichtig sind, wird die Abgabenbehörde darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wir stehen Ihnen gerne für Fragen zur Verfügung und unterstützen Sie, wenn Sie eine Ausnahme geltend machen möchten, wenn Sie bei der Berechnung der Höhe Hilfe benötigen oder sonstige Fragen haben.

Rechtsvorschrift für Zweitwohnungsabgabegesetz

Erläuterungen Land Vorarlberg | Zweitwohnungsabgabegesetz und Tourismusgesetz Sammelnovelle

Erläuterungen Land Vorarlberg | Zweitwohnungsabgabegesetz und Tourismusgesetz Änderung

Aktuelle Abgabenverordnung

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